DANNI DA INFILTRAZIONI D'ACQUA
Cosa fare se ci sono infiltrazioni d'acqua
Spesso si verificano danni da infiltrazioni d'acqua nelle unità immobiliari che fanno parte di un Condominio.
Il problema può causare ovviamente causare gravi danni agli appartamenti singoli condomini.
In questi casi è indispensabile accertare la causa delle infiltrazioni non solo per porre rimedio alle stesse, ma anche per individuare il soggetto tenuto a sopportare i costi delle riparazioni e a risarcire i danni.
COME CHIEDERE IL RISARCIMENTO DEI DANNI.
La prima cosa da fare è stabilire se la responsabilità è del Condominio (perché la perdita interessa parti comuni: ad esempio, facciate dell’edificio, le tubature verticali, il tetto o la terrazza ) o di un Condomino, proprietario dell'appartamento situato al piano inferiore o confinante.
Se la perdita dipende dal Condominio, bisogna interessare immediatamente l’Amministratore il quale dovrà, a sua volta, informare – se esistente – l’assicurazione dello stabile.
Nell’ipotesi in cui la responsabilità per i danni da infiltrazioni dipenda da uno dei Condomini (e non dal Condominio), bisogna rivolgersi a quest’ultimo.
In entrambi i casi, è indispensabile procedere all’esatta individuazione dell’origine del danno tramite i tecnici di entrambe le parti e far redigere un preciso preventivo di spesa per quantificare l'entità esatta dei danni subiti, e il costo dei lavori necessari per ripararli e ripristinare i luoghi.
IN CASO DI RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO.
Se la causa delle infiltrazioni è il tetto o il lastrico solare (la terrazza) di proprietà individuale, la spesa va ripartita nel seguente modo: un terzo a carico del titolare e i residui due terzi tra tutti gli altri condomini che si trovano sotto la stessa asse verticale (ossia che sono coperti dal tetto o dal lastrico interessato alle infiltrazioni). Tra questi, come detto, è compreso anche il danneggiato.
Qualora le infiltrazioni siano riconducibili a carenze, difetti o rotture di tubature condominiali o di altre parti comuni dell'edificio, non è necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale. Per questa ragione, l'Amministratore deve attivarsi, rapidamente, per la riparazione del danno. L'art. 1135, secondo comma del codice civile, infatti, stabilisce che l'Amministratore non può ordinarli senza autorizzazione dell'assemblea, salvo che gli stessi risultino urgenti.
A tal proposito, numerose sentenza hanno chiarito che, in questi casi i lavori di riparazione, nei casi di infiltrazioni, possono qualificarsi come urgenti, in quanto, a prescindere dai frequenti rischi di danni all'immobile, le infiltrazioni d'acqua lo rendono insalubre, con lesione del diritto alla salute di coloro che vi abitano.
Tuttavia, non è raro che, nonostante numerosi solleciti verbali e per iscritto da parte del Condomino, l'Amministratore non si attivi per l'eliminazione delle cause del fenomeno infiltrativo e la contestuale riparazione dei danni subiti.
In tal caso, occorre prima di tutto inviare una diffida firmata da un Avvocato, in secondo luogo, potrebbe tentarsi l'esperimento di un procedimento di mediazione innanzi ad apposito organismo adr, in seno al quale potrebbe anche disporsi una perizia super partes per stabilire le rispettive responsabilità e gli interventi da eseguire.
Se le strade stragiudiziali non dovessero portare ai risultati sperati, oppure la situazione è talmente grave da indurre a scegliere la via più urgente, a quel punto, il Condomino, assistito da un avvocato, può rivolgersi all'Autorità giudiziaria richiedendo l'adozione di un provvedimento urgente.
COSA ACCADE SE OCCORRE AGIRE IN GIUDIZIO.
Può accadere, quindi, che l'Amministratore non si attivi oppure che, nonostante l'intervento dell'Amministratore
che uno dei Condomini – spesso, il responsabile del danno – si rifiuti di collaborare.
In tal casi, il danneggiato dovrà AGIRE GIUDIZIALMENTE e potrà:
- Presentare al Tribunale competente un ricorso in via d’urgenza per far condannare il condominio all’esecuzione dei lavori;
- Eseguire i lavori a proprie spese e poi agire nei confronti del condominio in via giudiziale per ottenere la restituzione delle somme spese.
Si deve ricordare che quando si inizia la causa per ottenere il risarcimento dei danni subiti, spetta sempre all'attore, al danneggiato, il cosiddetto «onere della prova».
Egli deve cioè dimostrare tre elementi essenziali:
- la causa delle infiltrazioni;
- il danno procurato da tali infiltrazioni;
- le eventuali spese sostenute in conseguenza di ciò
Il Giudice designato, nominerà poi un Consulente tecnico d’ufficio, il cosiddetto CTU, che verifica le effettive cause delle infiltrazioni, ovvero, la provenienza dell’acqua o dell’umidità. Se c’è da rompere pavimento o muratura, i costi sono a carico del proprietario dell’area interessata, salvo poi chiedere la condanna alle spese processuali se la richiesta risulta infondata.
Il Giudice, all'esito del giudizio, condanna il responsabile al risarcimento dei danni e alle riparazioni per evitare il ripetersi dell’episodio.
Se la parte soccombente non versa il dovuto, il danneggiato può procedere con una esecuzione forzata, ossia il pignoramento dei beni. Pignoramento che, in teoria, potrebbe anche spingersi all’immobile di proprietà.
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